Наем квартир в Киеве все называют в обиходе коммерческим наймом
или по простому арендой . Бизнес этот достаточно выгоден, но он имеет некоторые
сложности.
Здесь мы поговорим о проблемных моментах , с которыми могут
столкнуться хозяева сдаваемых квартир, и конечно о том, как этих проблем можно избежать.
Мошенники на рынке найма жилья
Криминальные ситуации сегодня в данном сегменте рынка встречаются
не так уж редко. Способов мошенничества много, назовем самые известные из них.
Поднаем. Возглавит хит-парад афер , сдача снятой квартиры
в поднаем (иначе его называют «субаренда» «субнаем» ) без разрешения хозяина
недвижимости. Об этом виде мошенничества речь шла в предыдущей статье,
посвященной проблемам нанимателей жилья. Но наймодателей это касается не
меньше. Схема действий такова: вы сдаете свою квартиру одному человеку, а он пересдает
ее под видом собственника другим людям.
Вариантов может быть несколько: например, жертва мошенника снимает
квартиру на длительный срок и отдает предоплату за полгода-год вперед. При
современных ценах это несколько тысяч долларов чистой прибыли. Еще один способ
— сдача в поднаем квартиры одновременно нескольким людям, каждый из которых
вносит предоплату за первый месяц или аванс в размере 50 %, а «хозяин» просит
отсрочку на неделю, чтобы вывезти ненужные жильцам вещи. Понятно, что, когда
многочисленные наниматели через неделю приедут вселяться в квартиру, перед
запертой дверью они увидят еще нескольких товарищей по несчастью. К сожалению,
со всеми этими людьми придется разбираться хозяину жилья, поскольку мошенника к
тому времени и след простынет.
Для того чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества,
необходимо заключать договор найма. В нем отдельным пунктом нужно указать
возможность поднайма квартиры. Если же такого разрешения в договоре нет,
наниматель не имеет права сдавать данное жилье.
Отличным способом защиты себя от подобного рода аферистов является
договор доверительного управления с риелторской компанией, которая становится
защитником ваших интересов.
Продажа квартиры нанимателем. Еще один способ мошенничества —
продажа снятой квартиры. В группе риска находятся арендодатель и, которые
уезжают из Москвы, например, в долгосрочные командировки или на ПМЖ за границу.
Преступники подделывают свидетельства о смерти, завещания и реализовывают
квартиру, как правило, быстро и по невысокой цене. Жертвой обычно становится
человек, осуществляющий поиск жилья самостоятельно, ведь для успешной аферы
мошеннику нужно, чтобы покупатель плохо разбирался в вопросах оформления
недвижимости и за его спиной не стояла риелторская компания с мощным юридическим
департаментом и хорошо подкованными в юридических вопросах сотрудниками.
«Избежать мошенничества, — рассказывает Мария Макарова, юрист
корпорации «БЕСТ-Недвижимость», — вы сможете, заключив договор найма жилого
помещения. Конечно, быть ему или не быть - это дело добровольное , решают две
стороны: и хозяин и наниматель. Однако
лучше зафиксировать свои отношения не в устной, а в письменной форме: грамотных
арендодателей мошенники обходят стороной. Ради получения дополнительных
гарантий можно показать договор в паспортном столе своего района или ЕИРЦ —
безопасность того стоит. Что касается взаимоотношений с честным нанимателем,
предпочтителен письменный договор (законом предусмотрена именно такая его
форма), поскольку аргументированно доказать свои претензии, ссылаясь только на
устные договоренности, очень трудно».
Кроме того, если вы сдаете свою квартиру и не имеете возможности
осуществлять контрольные проверки, поскольку надолго уезжаете из Москвы,
заключите договор доверительного управления с агентством недвижимости или
наймите доверенное лицо. Они будут контролировать процесс найма жилья и вовремя
сигнализировать о неблагонадежных жильцах.
Разногласия с нанимателями
Испорченное имущество. Большое количество конфликтов может происходить, когда собственник при
выезде нанимателей принимает квартиру. Разбитая лампа, треснувший паркет,
отслоившиеся обои и прочее могут стать причиной конфликта интересов, когда арендодатель
требует возместить ущерб, а наниматель доказывает, что он ни в чем не виноват.
При разбирательствах подобного рода следует различать естественную
амортизацию помещений и случайную (или специальную) порчу имущества. Ошибки
многих хозяев заключается в том, что, решив сдавать квартиру, они продолжают
воспринимать ее как собственное жилье, а не как средство зарабатывания денег.
Соответственно и наниматель в их глазах — это человек, которого пустили пожить,
а не наниматель, имеющий право на время действия договора найма проживать в
квартире и использовать ее имущество.
Но бывалые арендодатели понимают, что естественный износ
помещений, как и, скажем, амортизация оборудования в каком то цехе, процесс
неизбежный. Время от времени от хозяина потребуются определенные вложения. Так,
перед въездом новых нанимателей необходимы косметический ремонт и
профессиональная уборка квартиры. Однако если жильцы прожгли ковер, разбили
стекло в кухонной двери или раковину в ванной комнате, они обязаны оплатить
ущерб. Не стоит требовать возмещения тогда, когда наниматели живут последние
дни и полностью, с их точки зрения, рассчитались за аренду. Это вряд ли будет
результативно. О подобных вещах нужно задуматься заранее и предпринять ряд мер.
Заключение договора найма и оформление акта приема-передачи
квартиры. В договоре указывают такие нюансы, как возможность проживания
животного, судьба испорченного им имущества и пр. В акте приема-передачи (это
может быть и вариант описи имущества) фиксируют все то имущество, которое
дорого владельцу и за состояние которого наниматель станет нести материальную
ответственность.
Страхование имущества
Отнюдь не каждый наниматель бережно пользуется вещами хозяина,
поэтому данная процедура желательна, особенно если речь идет о сдаче дорогой
квартиры с элитной мебелью, современной бытовой и сантехникой и хорошим
ремонтом.
Тщательный отбор арендодателей
Некоторые арендодатели предпочитают арендаторов без детей, что не
совсем оправданно. Ведь ребенок, как правило, является относительным гарантом
того, что в квартире не будет устроен притон и что жильцы внезапно не исчезнут,
не заплатив за последний месяц.
Хозяевам, которые особенно трепетно относятся к своему имуществу,
не стоит сдавать квартиру нанимателям с животными. Ведь какими бы ни были
милыми кошки и собаки, они могут поцарапать паркет и стены, а также оставить в
квартире запах, избавиться от которого очень сложно.
Требование внести залоговую сумму. Сегодня в порядке вещей, когда
новые жильцы при вселении платят за первый и последний месяцы найма. Но не
лишним для арендодателя будет еще и взять залог в размере 50 % от стоимости
одного месяца, который он вернет арендаторам в том случае, если ими будут
соблюдены все условия и квартиру вернут в должном виде.
Сдача квартиры по рыночной цене. Желательно не продешевить и сдать
квартиру по нормальной для соответствующего типа жилья и качества ремонта цене.
Если просчитать доход с найма и вычесть из него средства, которые впоследствии
будут затрачены на ремонт и обновление мебели, бытовой и сантехники, то в
результате получится чистая прибыль с найма. Вот на эти деньги и нужно рассчитывать
— остальное лучше воспринимать как инвестиции, без которых бизнес будет невозможен.
Стоит помнить о естественной амортизация квартиры (старые обои,
облупившийся потолок) — это головная боль арендодателя. А вот ремонт разбитого окна,
сломанного кресла и другого хозяин может потребовать от жильцов.
Неоплаченные междугородние разговоры
Частенько наниматели оставляют после себя счета за междугородние
телефонные звонки. арендодатели могут обезопасить себя от этого, взяв залоговую
сумму. Обычно она составляет около 100 $, но возможны колебания в ту или другую сторону
— в зависимости от того, кто снимает квартиру: москвич, иногородний или
иностранец. Не лишним будет также проверить на телефонном узле задолженность
жильца и не отдавать ему залог до тех пор, пока он ее не погасит.
Жильцы съезжают, не заплатив за наем квартиры
В такую ситуацию часто попадают те, кто близко к сердцу
воспринимает проблемы нанимателей и идет им навстречу в плане отсрочки оплаты.
Нередки случаи, когда арендаторы умоляют сердобольного хозяина подождать с
оплатой месяц-другой, а после, не заплатив, съезжают. Поиски скорее всего ни к
чему не приведут, ведь многие живут вовсе не там, где зарегистрированы
официально. В договоре нужно обязательно зафиксировать все паспортные данные,
координаты нанимателя (от мобильного до рабочего телефона), и наконец самое
главное — надо взять предоплату за последний месяц найма, по истечении которого
смело можно выселять жильцов. При этом имеет смысл прописать в договоре, что
наниматель должен предупредить хозяина как минимум за две недели о том, что он
освобождает квартиру. Так будет время привести жилье в порядок и найти новых
арендаторов.
Слишком много жильцов
Следует помнить: согласно законодательству наниматель имеет право
проживать в съемной квартире вместе с членами своей семьи с согласия арендодателя.
Это должно быть зафиксировано в договоре найма. И если вдруг в помещении
поселяются какие-то другие лица, хозяин может выселить их по суду и потребовать
возмещения ущерба. Напомним только, что данный совет пригоден только для случая
официальной сдачи квартиры, то есть когда арендодатель заключил договор с
нанимателем и платит налог.
Надо сказать, сдача московской квартиры — хороший способ
заработать, если только вовремя предпринять некоторые шаги, самым важным из
которых является оформление договора найма. Экскурсия по Киеву. | 
